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政府出面收购商业用房缓解山东库存压力

2018-10-13 10:32:32

近日,山东省政府办公厅印发了《山东省房地产业转型升级实施方案》(以下简称《方案》),被业内称为省域“救市”政策的升级版。山东省首次提出,对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,并鼓励农村医生、教师集体购买商品房。

《方案》中不仅仅针对促进房地产购买的需求端提出各种鼓励政策,而是供需双调节,鼓励房地产业转型升级。要求山东省要转变房地产开发模式,适度降低商品住宅供应比重,由相对单一的居住型产品向多元化产品转变,积极发展跨界地产。

“政府出台这个《方案》肯定对市场有影响,但重点不是救市,而是对整个房地产行业的升级。山东省未来不需要那么多房地产企业,主要不再需要那么多住宅。要引导这些房企转型升级,向一些商业房产、物流房产、养老房产方向过渡。从根本上解决房地产市场库存量大、市场低迷、结构不合理等问题。”山东大学经济学院副院长、房地产研究中心主任李铁岗在接据记者采访时表示。

27.3个月的超量库存

《方案》中开宗明义,房地产业是国民经济支柱产业。的确,房地产业在山东省的经济发展中发挥着重要作用。2014年,房地产业提供的地税收入达到969亿元,占山东省地税收入的27%,在服务业中居首位,还带动了建筑、建材、金融、商业、物流、家具、家电等几十个相关产业的发展。

2014年,山东省商品房施工面积5.45亿平方米,完成房地产开发投资5818亿元,分别居全国第2、第4位;销售商品房9180万平方米,实现销售额4880亿元,分别居全国第3、第4位;实现房地产业增加值2551亿元,占地区生产总值的4.3%,居全国第4位。

然而,硬币的另一面是,2014年,全省商品房平均销售价格每平方米5316元,比全国平均水平低1007元。截至2014年年底,山东省商品房库存1.6亿平方米,去库存化周期达到27.3个月。

“早在两三个月前,山东省住建厅就在研究当前房地产形势下,房地产业升级和企业转型的问题据记者透露。

对于山东省房地产高库存的问题,李铁岗表示,山东省各地都在高速城镇化的过程中,并没有形成人口向重点城市过度集中的情况。“很多库存集中在三四线城市及周边县城,这些地方房价偏低,因此山东省房价并不高。而城市周边的县镇对于吸引周边人口的能力,普遍有一些高估,个别地方的库存量需要几年时间才能消化。像济南这样的省会城市,库存量并没有那么多,还不会成为比较麻烦的问题。”

滞销商业用房可改造为办公或中小学

山东明确提出,对长期滞销且符合条件的商业营业用房和写字楼,可由政府收购或长期租用,改造为中小学、幼儿园用房。另外,还将允许创意、设计、软件等领域的小微企业和自由职业者,将住宅、公寓登记注册为营业场所。

上述实施意见提出,各地政府可采用贴息、补助等方式,鼓励将符合条件的商品房和闲置厂房、仓库等房屋建筑,改造为电商用房、都市型工业(轻加工研发型)地产、“创客空间(会议室 实验室 茶社或咖啡屋 办公间)”、科技企业孵化器、商务居住复合式地产、高层次人才公寓等。

政府收购写字楼,在济南市市中区已有成功案例。济南市市中区政府以市场价收购写字楼后,成立山东新金融中心,促进区域产业升级,打造金融商务区据记者了解,政府主导的招商引资已有成效。

2015年6月17日,山东新金融中心投入使用,12家银行、保险以及新金融企业正式落户。“今年要有30家入驻企业,明年突破60家,后年要达到100家。通过新金融中心的打造,一方面推动市中的主导产业金融业,另一方面也为全区、全市、乃至全省的经济发展做出积极贡献。”济南市中区委副书记、区长王勤光表示,3年后这100家金融机构及相关中介服务机构的投融资交易额或将达到30亿元,成为济南区域金融中心金融产业发展新的增长点,争取为市中带来5亿元以上的税收收入。

供给结构的调节

针对山东省房地产库存集中在县镇一级的现状,《方案》提出瞄准农村市场,满足农村转移人口住房需求。重点面向已在城镇稳定就业的农村转移人口,提供或改造符合其需求的商品住房,突出完善教育、医疗、社区服务设施,加快中小城市及小城镇去库存化进程。

此外,山东省提出转变房屋消费模式,发展房产租赁市场。引导城镇新就业人员树立“先租后买、先小后大、逐步改善”的住房观念,促进住房梯度消费。把房产租赁作为重点行业来培育,大力盘活闲置住房,努力降低房屋空置率。

《方案》中还鼓励发展工业、物流、养老、旅游等跨界地产的形式,提及在普通商品房小区配建“老少居”、“老人房”、养老公寓,在已建成小区中插建、改建日间照料中心等养老服务设施;依托或营造独特旅游资源,开发建设涵盖住宿(普通酒店、分时度假酒店、第二居所)、观光游览、休闲度假、会议接待等功能的综合性地产项目。

“从全国的房地产政策趋势来看,要从需求的调整,转到供给的调整上来。在需求端上,政府没有过多的办法,也不应该更多地行政支持。而从供给端上,主动调整产品结构,让供给和需求更加匹配,更行之有效。”李铁岗表示。“房地产市场的供求现状已经确定了,但是市场上使用形式的供给结构还有调节空间。从以销售为主,到租售并举,房产用途的转变也都是调节房地产的供给结构。”

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