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08年虽已经过去 09年房地产市场将何去何从?

2020/03/27 来源:浙江信息港

导读

08年虽已经过去 09年房地产市场将何去何从?北京市华远集团总裁任志强   SOHO中国地产集团董事长潘石屹   北青地产年度峰会--暖

08年虽已经过去 09年房地产市场将何去何从?

北京市华远集团总裁任志强   SOHO中国地产集团董事长潘石屹   北青地产年度峰会--暖冬之广厦论坛---   令楼市急速下滑、动荡全年的2008年虽然已经过去,但作为"国民经济重要支柱"的房地产行业依然在"风口浪尖"上摇摆不定。步入2009年的北京乃至全国房地产市场前景如何?在各界看来依然是扑朔迷离,众口不一。2009年,楼市是继续萎靡积弱,还是迎来逐渐复苏?这是从政府到开发商再到普通买房人,心中都普遍存在且急待解答的疑问。   2009年1月9日,在北京青年报"温暖2008"地产年度峰会上,"地产大佬"和行业名人济济一堂,追忆2008,展望2009。经历过去一年的风雨磨砺,在他们的心目中,对"房地产市场何去何从"这一话题又有了更多的感悟和思考,而从他们的话语中,也能够感受到对整体市场形势保持谨慎态度的同时,对2009年乃至今后的房地产市场,依然充满向好的信心……   ●嘉宾观点●   ●今年市场依旧严峻面临更大挑战   远洋地产总裁李明   2008年出台的"国三条"中靠前次明确了房地产作为国民经济重要支柱的意义,同时政府表明了"要坚持住宅市场化方向"的态度,这些信息的确让我们开发商振奋不已,遭受打击的信心也有所恢复。   远洋地产在去年末的北京住宅市场上获得了一定成功,逆市取得的成绩确实难得,这固然有策略得当的原因在内,但是就我个人看来,2009年仍然是非常艰难的一年,这种艰难主要体现在几个方面。首先,包括房地产在内的所有企业都要经历经济萧条、金融危机的冲击和考验,由于房地产市场的长期火热,行业内缺乏应对突如其来的应对危机的经验和能力,对未来过于乐观;另一方面,房地产企业也面临着更大的市场挑战,经济规律不以人的意志为转移,我们不能简单地认为经济危机的周期一年两年就能彻底过去,以往世界上所出现的全球性经济危机从出现到结束较短也至少需要三年左右进行消化,每一个房地产企业都应该反思,个体和行业下一步该往哪里走,认清了现实,才能对自身行为作出正确判断,在生死存亡的重要关头,任何人都不能掉以轻心。   ●企业更注重差异化竞争拓展开发新渠道   北京天鸿房地产开发有限公司董事长柴志坤   2008年北京房地产市场住宅交易量比2007年下降一半以上,按照目前形势来看,2009年的市场交易量很可能依然不会有显著提升。   2009年对整个房地产行业来讲还存在很大的不确定性,企业必须根据自身情况作出相应改变。就市场而言,实力开发商眼下应该把"社会影响、开发规模、资金周转、上市融资"这些关健词作为各自企业今年的共同着力点,接下来无论是住宅市场的环境还是商业开发模式上,或者是在新兴发展方向上都应该有更多思路的拓展和变化。天鸿地产今后还将更多专注于自身企业与同行间的差异化竞争,凝炼核心竞争力,多拓展新的开发渠道,做好企业基本功。   从长远来看,随着种种利好政策逐步被行业消化,我们应该有这样的信心,一个崭新的地产行业黄金期和一个成熟的消费市场很可能在不久的未来降临。   ●市场寒冬中企业仍存在发展机会   星河湾地产副总裁梁上燕   北京星河湾的运作已经有五年时间,较新拿到的统计数据表明,北京星河湾依然是2008年北京高端城市住宅的销售冠军。事实也说明一点,那就是潜心雕琢、精益求精的开发态度所营造的过硬品质依然是被市场所肯定的。   房地产行业里每一个人都应该遵守自然和谐规律,市场可能会遭遇冬天,但是冬天里一样存在发展机会,而并不是死水一潭。2008年是我感觉从事房地产行业十多年来较辛苦的一年,过去都说"酒香不怕巷子深",眼下的现实告诉我们,"好酒也需要勤吆喝",过去一年的市场变化让所有人都认清了现实,让在多年来房地产市场快速过热下日渐膨胀的心回复平静,冷静而理智地看待一切问题并积极应对。   在诸多利好政策的推动和鼓励下,开发商不能坐等"天上掉馅饼",完全依赖外力作用,更重要的是应该积极配合,调整营销和开发结构,在保证品质的同时注重内涵塑造,回馈更多实惠给买房人,深切感受到所处社区的优越氛围。现在,我还是要把"舍得、用心、创新"的星河湾地产一贯开发理念和大家共勉,期待共同努力度过眼下危机,而未来的房地产行业依然充满阳光。   ●拒绝浮躁心态做足应对策略   龙湖地产北京公司总经理邵明晓   整个楼市目前进入了调整期。龙湖对于楼市调整期已提前做出了准备和应对策略。在楼市面临调整期时,所有的企业都必须储备足够的资金来过冬。龙湖以快卖多卖、控制成本、减少支出等手段,确保现金流。面对市场的多变,龙湖将坚持以销定产,小步快走,低开高走的营销策略,即使在全行业房价下降时,宁可牺牲利润,也要保证品质。   今年龙湖旗下项目的开工将进一步保持谨慎,销售方面保持弹性和灵活性,这个冬天,平安生存下来就是发展。和不少同行一样,龙湖团队中的大部分人没有经历过真正的地产冬天。冬天如今真的来了,它也有积极的一面,可以帮助调整我们的牛市思维和浮躁心态,更加精致、细心地来研究产品、营销、客户服务。现在楼市开始回归理性,我们才能真正在营销手法上下工夫。我相信,经过这一轮的历练,龙湖会在成本控制、团队执行力等方面更加成熟,更加坚强。在春天来到时,龙湖地产也会率先勃发。   ●行业较困难时期已过期待市场复苏   富力地产北京公司总经理张辉   2008年确实是多事之年,给我印象较深刻的应该还是"5·12汶川大地震"给我们带来的惨痛经历,而富力地产率先在行业内作出的灾害捐助反应,也受到了社会各界的一致肯定,能为广大受灾群众做点实事,略尽绵薄之力,也让我们每个富力人深感欣慰。   2008年的房地产市场也不亚于遭受了一场重量级地震,市场的持续萧条让整个行业饱受冲击,但是随着目前众多利好政策的相继出台,我们感觉这个行业较困难的时期已经过去了。2009年无论是从开发商来讲还是相关各行业人士来讲,所有人都期待着市场形势能够尽快好起来。就2009年的市场预测来讲,确实不好妄下结论,也很难有人把这个问题说得清楚透彻,但我相信,房地产行业里的每个人都渴望生存,渴望"活着",而且都想活得更好。只要房地产开发商能像援助地震受灾群众时那样,齐心协力众志成城,共渡难关,我们的行业就能够更快地迎来复苏的那一天。   ●将行业萧条期转变为发展壮大期   亿城地产总裁鄂俊宇   2008"年5·12地震"前后,我都曾经去四川开会调研,对震区灾前灾后的变化有着较切身的感受,很多曾经很美好的东西也许会在瞬间崩塌,物非人无。对生命的感悟也让我们感觉"活着"真好。   房地产行业同样需要活着,2007年和2008年的时候,很多市场预测都表明房地产行业的未来持续高歌猛进,但是现实给我们当头浇了一盆凉水,因此预测并不能代表现实,不应该盲目乐观也不要盲目悲观。大家也都提到,在市场调整期就应该积极提升自身竞争力,更需要有过硬的内核吸引客群,怎样逆境发展、怎样调整价格竞争策略,都是我们要考虑的现实问题。经历2008年的动荡,2009年我们应该更加务实,走好每一步。国际上很多成功企业的例子告诉我们,在整个行业的萧条期往往是他们的发展壮大期,宝贵经验值得吸取,亿城地产将对2009年全力以赴,相信在各界共同努力下,"严寒"也能转变为温暖的冬天。   ●做好迎接另一个拐点出现的准备   伟业控股公司董事长林洁   伟业控股从本质上讲是为开发商服务的行业服务商,我们的命运是和开发商以及房地产行业的命运紧紧联系在一起的。多年来伟业在这个行业中已经形成了自己的过硬品牌,但是要想继续发展,还必须和大家更紧密地团结合作,才能得到较终的多赢。   2009年将是房地产行业关键而又普通的一年,说它关键,因为它处在这样一个行业大调整的重要时期;说它普通,从房地产行业的长期发展来看,2009年也会很快过去,成为历史中的一页。2008年大多数人觉得日子不好过,重要的是因为大家对市场的迅速降温缺乏准备,有些措手不及。经历过去一年的思考调整,我们在接下来应该考虑的是,为企业的未来长远发展做好准备。2008年是反思年,而2009年则是执行年,这一年运作得当,基础打得好,将会对接下来几年的发展产生深远影响。因此,在2009年,我们大家都要有迎接另一个拐点出现的准备。   ●买房仍是稳定投资渠道今年将可能出现房企间频繁购并   中原地产华北区董事总经理李文杰   房地产市场在2008年出现了天翻地覆的变化,很多过去十几年来房地产市场一贯延续的思维,在2009将会被逐渐取代,新的行业动作将可能逐渐显现。中原地产研究数据显示,2008年下半年出现的较坏市场局面已经过去,由于之前的刺激楼市政策不断出台及细化,目前整体房地产市场的信心已经开始恢复,我们看到不少楼盘只要价格降至买家的预期范围内,仍旧会受到投资者或者自用购房人的追捧。   特别是从各地政府来讲,由于进一步放开房贷限制、购房减税、刺激楼市等诸多政策的陆续出台,因此"较激进的降息"将进一步让消费者把钱从银行取出进行投资,而当前的投资渠道中市场几乎只有房地产才算是基本稳定的。可以肯定的是,2009年北京楼市整体将步入上行轨道,但一定是平稳发展。   2008年持续至今的全国经济危机影响让人心有余悸,但是房地产行业还是比较幸运地看到,政府调控政策及时降临,局面依然处于可控状态,2009年很可能将出现房地产企业之间的频繁购并,这也有利于优化重组,行业优胜劣汰。   本版文/邱旸 摄影/刘晶晶   ●主持人观点●   4月份前将有系列利好新政出台   北京市华远集团总裁任志强   从去年底以来,中央和地方政府陆续出台大批刺激房地产市场的利好政策,显示出稳定楼市发展的坚定决心,这也让我们开发商很振奋,预计调控力度还将不断加大,今年4月份前很可能政府还将会有一系列涉及房地产市场的利好新政出台。   无论是行业发展还是个体发展,其趋势必然是前进的,只要房地产行业还存在,我们就应该积极面对,而不是盲目悲观。2003年的时候政策频繁出台是调控抑制市场过快发展,那时候很多开发商也弥漫着悲观情绪,可现实怎么样呢?大家都活得很好,而到了2008年宏观调控开始转变风向,向着推动和促进市场活跃的方向发展,这时候大家更应该充满信心,而不是悲观失落。2008年的现实告诉我们,房地产行业的风云变幻对国民经济的发展确实产生着举足轻重的影响,房地产及上下游行业所构成的产业链之长是其他产业无法相比的,接下来的进一步城市化进程将让这个行业面临着更多的挑战,今天不好不代表明天不好,我们都应该有一个长远的目光来看待这个行业。   前不久我们刚刚参与了政府牵头的"振兴房地产三年规划"课题的相关工作,事实上房地产行业也应该进入到需要振兴的行业中来,政府也还会继续根据宏观调控和经济发展的情况来制定相关政策。国家税务总局在今年初的政府工作会议上表示,如果去年已经出台的退税和优惠政策仍不足以让中国房地产市场复苏的话,还会根据现实情况再出台相关调控政策。种种态度表明了政府对房地产行业的高度重视,希望看到它良性稳定发展,在这样的大前提下,从事房地产行业的人士应该对这个行业充满信心。信心确立了,才能有勇气和魄力面对自己所出现的种种问题,可能自身存在的问题很多,有项目销售的问题,有品牌策划的问题,有整体框架的问题,也许还有新增土地储备的问题和外在市场压力的问题。各个企业根据各自遇到的不同困难要针对性处理,具体问题具体分析。现在的形势,对某些企业来讲恰恰是十分有利的,正是修炼内功,破旧立新,谋求进一步发展的大好时机。部分企业希望抓住时机全力发展壮大,部分企业希望保持现有利润稳步前进,而也有不少企业仅仅期望能熬过眼下难关,因此每个企业要端好自己的这碗"水",这是2009年对所有的企业而言较重要的一件事。   总体看来,我认为2009年一季度和二季度的市场状况将维持现状,不太可能有大的转变,但是中国人住房潜在需求的持续旺盛及购买力的存在都决定了市场具备强力复苏的推动力,一旦买房人的深度观望情绪消弭,加上政府出台的相关利好政策得力,市场需求很可能将集中爆发。   ●权威发布●   2009年楼市将保持平稳并逐渐向好   国家统计局总经济师兼新闻发言人姚景源   众所周知,由于去年美国次贷危机引发的世界金融危机,给中国经济带来了前所未有的冲击,困难和挑战集中表现就是中国经济的下行压力逐渐增加。国民经济的几大指标在去年都有所回落,比如说工业增长值,2008年一季度是19.4%,三季度是12.9%,整个国民经济的增长速度也从10.6%到10.1%处于持续下行的状态。   可以说,现在整个国民经济的运行确实是遇到了很大的困难和挑战。在这种困难和挑战面前,我们较需要做的是什么呢?应该是像温总理所讲的坚定信心,协力渡过难关。首先,信心要源于对中国经济基本面的把握。这一点很重要,在中央经济工作会议上,总书记和总理再三要求我们应该看到中国经济基本面是持续向好。现在中国经济就根本上来说,正处在工业化和城市化迅速推进的历史阶段。胡总书记曾经讲到,把握中国经济要充分把握中国经济发展的阶段性特征。什么是中国经济发展的阶段性特征呢?其重要表现就是工业化的迅速推进和城镇化的发展。   改革开放之初,1978年我国的城镇人口是1.7亿,现在为5.7亿,大约净增了6亿人口。城市化的迅速推进,使整个中国成为一个大工地,这个大工地为中国经济增长提供了强有力的支撑力量。从长远来看,中国经济推动力较根本的因素还将是城市化进程,目前我国城市化率是44.9%。而发达国家城市化率则达到了90%以上,即便是和世界城市化进程的平均水平比,中国城市化脚步也还有相当大的差距。所以未来中国的城市化需求推进一定是中国经济增长强劲、有力的支柱产业,而房地产业则是中国城市化进程中较重要的产业,其意义深远。   尽管目前面临诸多困难和挑战,但中国正处在工业化、城市化迅速推进的重要历史阶段,中国经济正处在快速发展的历史区间,所以国民经济的基本面将保持稳定。我们较近也看到,从去年下半年以来国务院采取了一系列的宏观调控政策,积极维护经济及房地产市场的稳定发展,宏观调控政策也从过去的"双防一控"到去年10月份转变为"保增长"。从宏观调控政策措施的变化再来看,针对我国经济发展的走势,整个经济基本层面及经济运行中产生的众多新情况、新问题,党中央、国务院都是行动迅速、措施得力。温总理表示,我们现在在宏观调控上出手要快,出手要重。因为这次全球经济危机对中国经济的影响非常大,措施不得力不足以解决问题。同时要稳,集中体现就是要扩大内需。内需较重要的推动力量是投资和消费,而在投资和消费中,较重要的就是房地产行业。因此,我认为2009年上半年确实还应当做好迎接困难、甚至面临更严峻局面的思想准备,但在宏观调控的作用下,困难一定会被逐步战胜。2009年中国经济具体到房地产市场,较终会保持平稳并逐渐向好的基本趋势。

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